南国早报网-南国早报记者 李淑芹

3月28日，南宁市2008年第一期国有土地使用权拍卖会举行。本报记者 谢嘉明摄

土地走向引导房产市场走向。3月28日上午，具有风向标性质的2008年南宁市第一期国有土地使用权拍卖会举行。在今年“第一拍”上，买家举牌谨慎，成交价格走低——耗时4个小时的拍卖会，给2008年南宁土地一级市场定出了理性回归的基调

现场感受 买家举牌谨慎

此次拍卖会是今年南宁的“第一拍”，被人们当成2008年南宁土地一级市场的风向标，因此参加人数很多，不少是来这里探“风向”的业内人士。

跟去年拍卖会上个个志在必得、竞价此起彼伏紧张刺激的场景相比，此次拍卖会的表现温和平淡，应价加价谨慎理性，开发商表现。

本次拍卖会共推出4宗土地，成功拍出3块，分别是位于中国-东盟国际商务区中缅路以西面积为36.15亩的PC2008-01地块，被首次亮相南宁的浙江海华集团以650万元/亩收入囊中。拿下位于望州路面积为29.8亩的PJ2008-02地块的是福州欣隆房地产房地产公司，总价9600万元；位于高新区北环路的PC2008-03商业地块以205万元/亩的价格一次叫价拍出，应价者是广西建汇大众汽车销售服务有限公司。

被业内普遍看好的两块地——位于东盟商务区的PC2008-01号地块竞争相对激烈，也是整场拍卖会出现的唯一一次“小高潮”。300万元/亩的起拍加，拍卖师一宣布拍卖正式开始时，第一位举拍者便直接将价格喊到了350万元，在随后的一分钟内又有举拍者喊出了380万元，当举拍到第7次时，就只有“68”号和“99”号两位举牌人“拉锯”，450万、477万、590万一点一点地往上加，到了650万元/亩，就不再加价，当然，现场没有出现以往“大跳价”的情况，更没有去年动辄冒出一匹竞价“黑马”的激烈争抢场景，价格拉升比较谨慎。

出人意料的是，北环路南面的PC2008-03地块，出现了让人意想不到的“冷场”。该地块属于商业用地，拍卖底价为200万元/亩，当拍卖师叫出205万/亩的价格后，迟迟无人应价。大约3分钟后，一竞买人举牌竞拍。此后，现场再没有其他人竞拍。没有经过任何竞价场面，就被竞买人轻松收入囊中。

另一件意料之外的事情是位于五一东路南面面积为90.485亩的PC2008-02地块，因为竞拍人数未达规定而“撤拍”。

“我亲眼见证了去年土地拍卖会上开发商的热烈。今年情况大变，此次来竞买的人，叫价软绵绵的，一点都不干脆，感觉他们对拿地的信心不是很足。”在现场，一位多次参加土地拍卖会的“会虫”这样评价道。 

理性回归 土地价格稳中有降 

位于望州南路的PJ2008－02地块楼面地价1025元/平方米，业内人士陈伟预计，该路段房价将不会低于3200元/平方米，而该区域3600～4000元/平方米的商品房价格是一个理性价格区间，“由此可见，此次拍出的土地价格比较合理。”陈伟说。

此次拍卖价格最高也是最有代表性质的地块，是位于东盟商务区的PC2008-01号地块，成交价650万元/亩，36.15亩总价2.35亿元，楼面地价是3250元/平方米。业内人士计算，此地块楼面地价3250元/平方米，再加上建安工程费1400元/平方米，配套及各种前期费用200元/平方米，税金300元/每平方，贷款利息150元/平方米，项目管理费50元/平方米，总的成本已经超过5000元/平方米。项目以后的销售价格，业内人士保守估计，会达到7000元/平方米。

2007年12月6日，在南宁市2007年第三期国有土地使用权公开拍卖会上，来自深圳的天健集团，经过160轮竞价以后，以1202万元/亩的价格成交，平均楼面地价达到了4508元/平方米，另外一块面积为14.94亩的地块，同样被天健集团以目前南宁市的最高价1215万元/亩的价格收走，平均楼面地价达到了3660元/平方米。

“无论是单价、总价还是楼面地价，都没有高过去年的最高拍卖价格，这是值得庆幸的一件事，说明争抢‘地王’之风已成往昔，楼面价格飚升的情况已经缓和，土地价格开始走向理性。”业内人士高先生分析，从去年最早的488万元/亩开始，南宁土地价格就一路飙升，属东盟商务区的土地飙得最快。参照去年的土地交易价格，和最近广西不断发布的利好消息，在拍卖之前，他对此块地的评估价格超过了800万元/亩，“实际成交价650万元/亩，比我的预期值低了很多。”

而福建来的一地产老板给出了不同的答案，他认为，虽然是同一地段，但土地用途不完全相同，公司的资金实力和对开发进度、现金流的要求都不尽相同，所以不能简单比较土地价格而草草得出结论。

分析原因 银根紧缩资金紧张

自从去年9月份，以第二套房贷款新政为标志的从紧货币政策实施以来，土地市场渐向“买方市场”转移。2008年南宁土地“第一拍”更多折射出了开发商们集体冷静的心态。

南宁翼虎顾问公司总经理黄利华认为，自2007年第四季度以来，银行信贷紧缩，大多数房企深受资金之困，加上房地产企业上市、再融资的门槛已明显提高，国家银根紧缩对房地产贷款减少，市场销售冷淡，开发商资金周转速度放慢，一进一出造成开发商资金紧张；其次在目前市场前景不明、现金为王的背景下，即使是那些资金充裕的开发商，也不敢轻易拿地，继续保持观望。“目前全国房地产市场走势尚未明朗的情况下，拿到地就能圈到钱的时代正在成为过去。”黄利华说。

对此现象，广西俊地润丰房地产代理公司副总经理分析，虽然现在国家实行从紧的货币政策，土地和房产形势不好，但南宁因为总体健康，加之利好不断，地价并未出现明显振荡下滑。但在此次拍卖中，众多竞拍者大多持谨慎的观望态度，开发企业开始高度审视高价买地带来的风险。由此可见，在众多宏观经济政策的影响下，土地交易正趋向一种理性的回归。

“土地市场引导房产市场。”之所以开发商们出手不太积极，地产专家张福认为，随着国土资源部一系列相关文件的出台，土地审查日益严密、土地门槛逐日抬高，再加上最近南宁楼市扑朔迷离，整个市场也在动荡中酝酿着变局。而对于“以地为纲”的房地产开发商来说，也许寒冬马上就要到来。