3 探讨：对市场影响有多大

　　众所周知，现阶段的南宁楼市是最敏感的时期。一方面，开发商现金流十分紧张，但只做促销不甘降价；另一方面，买家死拽住钱袋子不松，苦等真降再松手。双方苦撑，谁都不肯让步。那么，在楼市各方博弈多月的时候，此项目突然大幅降低售价，此举会不会拉低凤岭乃至南宁市的房价？又会不会打响南宁楼市价格战？这是业界最关心的问题。

　　甘鹏的回答是，卖完第二批特价房后，他们项目的房价会很快回归到正常价位，而且还会上涨。

　　但业界却有不同看法。此项目低价促销事件影响深远，是南宁楼市深入调整的一个信号和引子，从此，南宁楼市将步入冰冷的寒冬。有人认为，此项目价格下探的幅度之大，基本相当于回到了2006年年底的水平，对周围其他楼盘价格影响颇大。这一举动意味着南宁楼市价格已经开始全线松动，并在深度探底。

　　事实上，在此项目特价促销之后，很多开发商已经开始有所警觉。记者了解到，凤岭片区的部分开发商，不但在上班时开会讨论对策，就是下了班，也在聚餐时商量应对之策。

　　当然，也有业内市场人士认为，少数开发商低调的降价促销行为，只是他们在出招托市聚人气，只要没有将降价范围扩大，这些短期降价行为，不足以拉低整个南宁市的销售均价，充其量只算是整个市场房价的“一转身”。

　　4 声音：房价步入下行通道

　　据了解，南宁楼市的成交量备案量已呈萎缩状态，与去年同期相比，南宁市一季度住宅面积成交量同比下降13.37%，5月份则同比下降48.06%。事实上，不管愿不愿意，南宁价格战已经在悄悄进行。与此同时，越来越多的楼盘已经迫于销售压力加入了这场没有硝烟的战争之中。

　　仅仅在凤岭片区，多个项目已经你来我往开始过招。均价早已轻松超过6300元/平方米的盛天茗城首先出招，推出4280元/平方米的特价房，引来业内一片哗然；紧接着，汇东郦城3390元/平方米低价入市，引发今年罕见的楼市抢购潮；如今，联盟新城表示，准备开盘的单位，均价不超过5000元/平方米。

　　本来就不敢轻易涨价的凤岭其他楼盘，更是打折促销不断，小心翼翼呵护着半年前的定价。就算是此片区的高端项目——位于东盟商务区的保利·21世家，最终折后的开盘价为6200元/平方米，相对于4月份盛天茗城6300元/平方米的均价，和润园7000多元/平方米的售价已经悄然回落。

　　在新兴板块鲁班路上，振宁·现代鲁班的首期开盘价在3100~3990元/平方米之间，远远低于同一道路上的其他楼盘售价。位于相思湖畔的西湖东郡，开盘时给出的住房价格区间为3550~4300元/平方米，相较于距离不过300米远的“全球公开发售”楼盘骋望·骊都接近5000元/平方米的售价，可谓价格优势明显……

　　就连因推特价房而尝到“甜头”的恒大集团副总裁甘鹏都说，此次特价房优惠活动，对他们有很大的触动。他说，其实市场还是很有潜力的，开发商要找到客户对价格的临界点，变被动为主动，而不是由市场牵着鼻子走。谁都不愿先降价，那样只会更加被动。

　　但总体来说，尽管现存的现实性高房价，依然是阻碍房地产交易活跃的主要障碍因素之一，但房地产市场已经逐步转变，商品房房价已步入下降通道。

　　5 预测：后市第四季度见分晓

　　降价是血拼还是理性回归？客户买不买账？要继续看跌再买还是现在就出手？资深房地产分析人士唐先生认为，这些都是不能预见的问题，要看下一步市场反应才能定论。但他认为，后市会在今年第四季度见分晓。

　　唐先生说，判断房地产市场情况主要关注四个指标：房地产投资——反映政府对房地产的信心；新房开工量——反映企业对市场的信心；交易量（面积或金额）——反映消费者信心；房价——反映当前市场的趋势。如果一个区域房地产市场下滑了，会有这样几个信号：土地流拍——说明开发商信心下降；交易量缩小——说明需求下降；价格下降——说明开发商有变现的需求。如果以上特点明显，说明该市场已由“牛市”转变成了“熊市”。

　　从“牛市思维”转到“熊市思维”，开发商首先要理智、客观地分析判断形势，不要盲目乐观，不要存在侥幸心理，要做最坏的打算。其次，要小步快走、步步为营。