国内房价或将加快调整

　　美国次贷危机启示我们，必须进一步密切关注我国房地产市场走势，重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。

　　反应1

　　外资抛售在华物业

　　“雷曼的破产，不会对我国经济产生实质性影响，但是在某些方面会比较明显。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受《市场报》记者采访时说。

　　易宪容表示，由于次贷危机涉及面比较广，美国经济今年可能出现萧条，进而影响到中国的外贸形势。进出口形势的变化直接影响国内经济政策的制定。从国内房地产市场看，持续不振影响了银行业的经营风险，房地产市场的长期调整也会引发银行信用违约的产生，从而对经济发展造成影响。

　　“具体到对房地产的直接影响，要看雷曼持有我国房地产投资的规模。如果规模较大，那影响非常明显。即使规模不大，作为美国著名的投资银行，它的破产，会打击投资者的信心，会加快国外投资机构的抛售套现，会对国内不景气的房地产市场产生比较大的影响。” 中央财经大学金融学副教授蔡如海告诉《市场报》记者。他表示，雷曼兄弟也将被拆分成若干部分出售给未来的接盘者，包括在中国的一些业务；国外一些金融机构会采取应对措施。

　　正与蔡如海所分析，国外的一些投行正计划大笔抛售在华物业。

　　据报道，华尔街著名投资银行摩根士丹利计划出售在上海的部分住宅项目，包括租金昂贵的新天地区域的100多套酒店式服务公寓。此次计划出售的新天地区域的物业项目是摩根士丹利2003年购入的，是该行在上海地产市场较早的一笔重要投资。这次行动一改大摩此前5年在中国房地产市场“只进不出”的作风。

　　据介绍，摩根士丹利手上的另一项公寓项目“华山夏都”有可能成为另一个出售目标。2006年6月，大摩购入高端物业“华山夏都”A栋116套物业，涉及金额7.6亿元。

　　除大摩之外，花旗也酝酿将一处上海住宅物业出手。2006年底，花旗名下房地产投资基金将上海闵行区“漕河景苑”其中两幢高层小户型公寓收入囊中。

　　在国内楼市低迷的情况下，近来美国投行纷纷抛售的现象也越来越受关注。“这都是基于美国的金融体系出现问题才产生的连锁反应。现在，中国经济虽然没有完全融入世界经济，但也与世界经济密切相关。所以美国投行抛售在华项目也必然会影响到国内的房地产市场。” 国美第一城总经理陈云峰(陈云峰博客,陈云峰新闻,陈云峰说吧)表示。

　　有分析人士认为，大摩出售在华物业或为缓解眼前困境，华尔街各大投行因次贷危机遭受重创，贝尔斯登、雷曼兄弟和美林已相继倒下，摩根士丹利处境也不容乐观，出售已获得盈利的在华物业可以缓解困境，可能会加快中国房地产地产下滑。

　　反应2

　　购房信心大大受损

　　“雷曼的破产，对中国房地产的影响，还表现在打击购房者的信心，市场观望气氛浓郁。”蔡如海接受记者采访时说。

　　大河楼市联合大河网近日进行了一次“2008置业调查”。调查显示，表示3年之内不准备买房的占34.5%，打算明年买房的占21%，计划年内买房的只有19%。

　　现代国际市场研究公司8月曾对穗、深、京、沪4地共917位市民进行了随机街访。其中72%受访者对楼市信心低迷，仅14%的受访者认为奥运后房价仍可能上涨，37%预计下跌，35%认为基本持平，14%表示不清楚。

　　针对雷曼的破产，9月15日央行决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。易宪容认为，这次央行货币政策转向对房地产市场影响几乎很小，就如早些时候加息时，有房地产开发商说加息对他们没有影响一样，这样微小幅度的贷款利率下降，同样对房地产市场没有多少影响。而且这种有保有压的政策正好把房地产隔离在外。

　　“遏制房地产市场暴利，让全国人民一起来分享经济改革成果这是十七大报告的基本精神。这也是一年来国内一系列房地产政策出台的重要背景。因此，房地产政策对房地产投机炒作的遏制，是这些房地产政策的核心。”易宪容说。

　　业内专家认为，作为华尔街老牌投行，深陷次贷危机困境的雷曼兄弟递交破产保护申请之后，正在冲击整个金融市场，或严重打击市场的信心。

　　反应3

　　地产融资更加困难

　　日前，北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持的一份名为《2008年中国房地产行业资金报告》显示，预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。如果2009年房地产遭遇中期调整，资金缺口将达到9290亿元。如果遭遇短暂调整，资金缺口也将达到4925亿元。

　　中国人民银行的数字显示，银行对房地产企业的贷款今年上半年锐减30%，减至3990亿元人民币。

　　“由于美国次贷危机所导致的雷曼兄弟破产，以及华尔街的金融危机，让一些今年想在境外上市融资的开发商难度加大，因为今年外资进入中国房地产的意愿已经随着此次雷曼兄弟的破产而结束，市场的游资将被欧美的低价项目吸收。”蔡如海告诉记者。

　　一些房地产开发商也一改往日的坚强，坦承资金遇到了困难。

　　北京市华远集团总裁任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)指出，房地产公司的融资在今年遇到了很大困难。银行给房地产公司的贷款在下降，已经上市的房地产公司通过债权和股权进行融资的路基本已经被堵死，未上市的房地产公司想通过公开发行股票的方式进行融资也基本行不通，从整体上看房地产业陷入了一片困境。

　　对市场形势的不同判断和漫长的等待，磨去了一部分开发商的耐心。更多的开发商果断加入降价的行列。除了从年初就开始有计划推出促销降价的万科，“金九银十”的第一个搅局者是恒 大。

　　9月29日，恒 大将在全国11个城市推出13个项目，开盘即打八五折。恒 大有关负责人表示，预计销售回款30亿元至50亿元。

　　尽管如此，今年以来，有关部门还是对房地产信贷风险给予了高度关注，央行、银监会曾联合下发通知要求严格商业性房地产信贷管理。而雷曼的破产，各家商业银行出于风险考虑对房地产贷款的审批会更加谨慎。

　　对此，凯盛经略担保的康胜总经理日前在接受媒体采访时表示，首先是原先购买大型物业的外资撤资，直接影响到市场需求；其次是国内开发商从国外融资更加困难，无论是股权融资、基金融资还是其他融资方式，都会有很大的影响。